De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 66 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 137.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag in de onroerendezaakbelasting ten bedrage van € 221,80 (hierna: OZB) opgelegd.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 april 2019 ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 28 oktober 2020 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [B] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de beschikte waarde naar € 120.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag in de onroerendezaakbelasting.

De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft in het kader van zijn bewijslast in hoger beroep verwezen naar een door hem in eerste aanleg overgelegd taxatierapport, opgesteld op 14 december 2018 door [D] , gediplomeerd WOZ-taxateur, met bijbehorende matrix, waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens zijn opgenomen van een drietal referentieobjecten, die in de periode van 8 februari 2016 tot en met 7 september 2018 zijn verkocht, te weten:

- [a-straat] 72 te [Z] , op 1 november 2016 verkocht voor € 143.000;

- [b-straat] 11 te [Z] , op 8 februari 2016 verkocht voor € 135.000 en

- [c-straat] 38 te [Z] , op 7 september 2018 verkocht voor € 137.000.

In verband met rekenfouten in de aanvankelijk overgelegde matrix, heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een verbeterde matrix overgelegd.

Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren, nu met de relevante verschillen ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden.

Na de verbetering van de in eerste aanleg overgelegde matrix, is met de aanbouw van het referentie-object [b-straat] 11 te [Z] voldoende rekening gehouden. In deze verbeterde matrix heeft de taxateur van de heffingsambtenaar evenwel ook een aanpassing doorgevoerd wat betreft een (tweede) berging bij de onroerende zaak. Deze berging van 11 m² (met een in de oorspronkelijke matrix toegekende waarde van € 2.750) is in de herziene matrix als “aanbouw” meegenomen, ten gevolge waarvan 33 m³ extra inhoud is meegewaardeerd (met een toegekende waarde van € 8.250). De in de waarde-opbouw aan dit onderdeel van de onroerende zaak toegekende waarde is dientengevolge zodanig toegenomen dat de correctie ter zake van de aanbouw van het referentie-object [b-straat] 11 te [Z] en de neerwaartse invloed daarvan op de waarde per m³ van de onroerende zaak volledig teniet gedaan is, zodat de in de matrix getaxeerde eindwaarde van de onroerende zaak gelijk is gebleven. De gemachtigde van belanghebbende heeft gemotiveerd betwist dat van een aanbouw sprake is, en gesteld dat het een tweede (inpandige) berging betreft. Desgevraagd kon de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof niet bevestigen dat daadwerkelijk sprake is van een aanbouw in plaats van een (tweede) berging zoals is vermeld in het eigen taxatierapport. Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar aldus niet aannemelijk gemaakt dat de herziene matrix op dit punt terecht is aangepast.

Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de heffingsambtenaar in de overgelegde (herziene) matrix de indexeringspercentages die voor de referentie-objecten zijn gebruikt om te komen van de verkoopprijzen op transactiedata tot de waarde op de waardepeildatum, niet inzichtelijk zijn gemaakt. Desgevraagd kon de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof niet duidelijk maken hoe deze indexeringspercentages tot stand gekomen zijn, noch kon hij daarvan een onderbouwing geven. Naar het oordeel van het Hof, voldoet de heffingsambtenaar ook op dit punt niet aan zijn bewijslast.

Gelet op hetgeen hiervoor – onder 4.4 en 4.5 – is overwogen, heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, met hetgeen hij daartoe heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende heeft voor die situatie gesteld dat de onroerende zaak op waardepeildatum een waarde heeft van € 120.000. Zij heeft deze waarde evenwel niet met een taxatierapport dan wel anderszins onderbouwd. Het Hof acht om die reden ook belanghebbende niet geslaagd in de onderbouwing van de door haar gestelde waarde.

Gelet op het vorenoverwogene, stelt het Hof, met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en verklaard, de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum in goede justitie vast op € 130.000.