Prejudiciële zaak (art. 392 Rv). Huurrecht. Procedure op de voet van art. 7:262 BW tegen uitspraak huurcommissie. Moet gedaagde in een dergelijke procedure die zijnerzijds - evenals de eiser - een beslissing van de kantonrechter wenst over een punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht, daartoe een vordering in reconventie instellen en zo ja, moet dat binnen de in art. 7:262 lid 1 BW genoemde termijn van acht weken gebeuren?
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer 20/03517
Datum 23 april 2021
PREJUDICIËLE BESLISSING
In de zaak van
[verhuurder],wonende te [woonplaats],
in eerste aanleg: EISER in conventie, tevens verweerder in reconventie,
hierna: [verhuurder],
niet verschenen,
tegen
1. [huurder 1],wonende te [woonplaats],
2. [huurder 2],wonende te [woonplaats],
in eerste aanleg: GEDAAGDEN in conventie, tevens eisers in reconventie,
hierna: [huurders],
niet verschenen.
1. De prejudiciële procedure
Bij tussenvonnis in de zaak 7688310 CV EXPL 19-3390 van 27 oktober 2020 heeft de kantonrechter te Groningen op de voet van art. 392 Rv prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld.
De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot beantwoording van de aan de Hoge Raad voorgelegde prejudiciële vragen in de conclusie vermelde zin.
2Beantwoording van de prejudiciële vragen
Deze prejudiciële zaak gaat over de vraag of de gedaagde in een procedure ingevolge art. 7:262 BW, die zijnerzijds – evenals de eiser – een beslissing van de kantonrechter wenst over een punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht, daartoe een vordering in reconventie moet instellen en zo ja, of dat moet gebeuren binnen de in art. 7:262 lid 1 BW genoemde termijn van acht weken nadat aan de partijen afschrift van de uitspraak van de huurcommissie is verzonden.
De prejudiciële vragen zijn gesteld in een procedure waarin de volgende feiten zijn vastgesteld:
(i) [huurders] huren sinds 15 februari 2018 van [verhuurder] zelfstandige woonruimte. Overeengekomen is onder meer een kale huurprijs van € 895,-- per maand.
(ii) [huurders] hebben de huurcommissie verzocht om te beoordelen of de overeengekomen kale huurprijs redelijk is.
(iii) Bij beslissing van 2 november 2018 heeft de huurcommissie geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is. De huurcommissie heeft de woonruimte gewaardeerd op 110 punten, waarbij op 15 februari 2018 een maximale huurprijs van € 533,47 per maand behoorde. De huurcommissie heeft geoordeeld dat dit een redelijke huurprijs per die datum is. De huurcommissie heeft voorts geoordeeld dat zij geen aanleiding ziet om de aanvangshuurprijs in verband met gebreken tijdelijk te verlagen.
In deze procedure vordert [verhuurder] in conventie, samengevat, een verklaring voor recht dat de door [huurders] aan hem verschuldigde kale huurprijs per 15 februari 2018 primair € 652,32 per maand bedraagt, dan wel subsidiair € 613,49 per maand. [huurders] vorderen in reconventie, samengevat, i) een verklaring voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs vanaf aanvang van de huurovereenkomst € 533,47 is, dan wel een door de kantonrechter vast te stellen bedrag, ii) een verklaring voor recht dat sprake is of was van gebreken in de woning en dat de kale huurprijs wordt verminderd met 30% dan wel een door de kantonrechter te bepalen percentage totdat de gebreken zijn hersteld, en iii) terugbetaling van te veel betaalde huur.
De kantonrechter heeft het voornemen uitgesproken om op de voet van art. 392 e.v. Rv prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad.1 Hij heeft de partijen de gelegenheid gegeven zich daarover uit te laten.
Hieraan heeft de kantonrechter, samengevat, de volgende overwegingen ten grondslag gelegd.
De reconventionele vordering van [huurders] is ingesteld nadat de in art. 7:262 BW genoemde termijn van acht weken was verstreken. (rov. 7.4)
De vraag is of uit de zaak Streutker/Sellmeijer (HR 8 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0817) kan worden afgeleid dat als in een ‘huurcommissiezaak’ de dagvaarding binnen de in art. 7:262 BW genoemde termijn van acht weken is uitgebracht, de oorspronkelijk gedaagde in alle gevallen (dus onafhankelijk van het door de huurcommissie besliste punt waartegen in conventie is opgekomen) ook in zijn (op de uitspraak van de huurcommissie betrekking hebbende) reconventionele vordering kan worden ontvangen als deze is ingesteld nadat deze termijn is verstreken. (rov. 7.6-7.7)
De literatuur en de rechtspraak zijn verdeeld over het antwoord op die vraag. (rov. 7.11-7.16)
De kantonrechter heeft vervolgens de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld2:
“1. brengt het huurrechtelijk systeem en/of analoge toepassing van artikel 339 lid 3 Rv mee dat als (in conventie) tijdig tegen een uitspraak van de huurcommissie is opgekomen als bedoeld in artikel 7:262 BW, daarmee de fictieve wilsovereenkomst tussen partijen geheel is komen te vervallen en dat de wederpartij in alle gevallen (dus onafhankelijk van het door de huurcommissie besliste punt waartegen in conventie is opgekomen) ook na de termijn van acht weken ter zake van die uitspraak een vordering in reconventie kan instellen?
2. indien de vorige vraag ontkennend wordt beantwoord: kan uit het arrest Streutker/Sellmeijer worden afgeleid dat als (in conventie) tijdig tegen een uitspraak van de huurcommissie is opgekomen, in alle gevallen (dus onafhankelijk van het door de huurcommissie besliste punt waartegen in conventie is opgekomen) door de wederpartij ook na de termijn van acht weken in reconventie een vordering ter zake van die uitspraak kan worden ingesteld?
3. indien de vragen sub 1 en 2 ontkennend worden beantwoord: geldt – onder meer op grond van hetgeen de minister in Kamerstukken II 1999/00, 26089, 6, p. 47 heeft aangegeven – dat als een uitspraak van de huurcommissie ‘splitsbaar’ is, de eiser in reconventie na de termijn van acht weken geen vordering meer kan instellen die ziet op een ander (beslis)punt dan waartegen in conventie is opgekomen?
4. indien de vorige vraag bevestigend wordt beantwoord: geldt dit dan in het bijzonder voor uitspraken van de huurcommissie over servicekosten waarbij verschillende posten aan de orde komen of moet dan worden gedacht aan alle gevallen waarin de uitspraak van de huurcommissie ‘splitsbaar’ is, waaronder het onderhavige geval waarin de huurcommissie niet alleen heeft geoordeeld over de aanvangshuur maar ook over vermindering van de huurprijs in verband met gebreken?
5. indien de vragen sub 1, 2 en 3 ontkennend worden beantwoord: bestaat er een andere algemene regel, en zo ja welke, voor de ontvankelijkheid van vorderingen in reconventie in ‘huurcommissiezaken’ na de termijn van acht weken?”
Op grond van art. 7:249 BW kan de huurder van woonruimte binnen de in dat artikel genoemde termijnen de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Ook ingevolge enige andere bepalingen kan de huurcommissie worden verzocht uitspraak te doen, bijvoorbeeld over een huurprijswijzigingsvoorstel (art. 7:252-254 BW), een huurprijsverhoging in verband met aangebrachte voorzieningen, veranderingen of toevoegingen (art. 7:255 BW), of de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten (art. 7:260 BW).
Art. 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is gevraagd.
Uit de parlementaire geschiedenis van art. 7:262 BW blijkt dat de wetgever voor ogen heeft gehad dat de binding aan de uitspraak van de huurcommissie geheel vervalt wanneer tijdig een vordering als bedoeld in art. 7:262 BW wordt ingesteld. Wel heeft de wetgever denkbaar geacht dat partijen slechts op een enkel punt een nadere beslissing van de kantonrechter verlangen, in welk geval het voor de hand ligt dat de uitspraak van de huurcommissie voor het overige bindt, aangenomen dat die uitspraak aldus gesplitst kan worden.3
De rechtsgang van art. 7:262 BW is bedoeld als een laagdrempelige procedure, waarin partijen zonder rechtsbijstand kunnen procederen. Daarbij past het niet om formele eisen te stellen aan de wijze waarop de gedaagde geschilpunten aan de kantonrechter kan voorleggen. Daarnaast zou rechtsonzekerheid ontstaan wanneer de omvang van de rechtsstrijd zou afhangen van de mate van splitsbaarheid van de uitspraak van de huurcommissie, waarbij een rol speelt dat samenhang kan bestaan tussen geschilpunten.
Uit het voorgaande volgt dat wanneer een van partijen tijdig een vordering als bedoeld in art. 7:262 BW instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie. Het is dan aan de kantonrechter om te beslissen over het geschil tussen partijen. Daarmee strookt dat de kantonrechter ook dient te beslissen over andere bij de huurcommissie aan de orde gestelde geschilpunten dan die welke de eiser aan de kantonrechter heeft voorgelegd. Het is dus niet nodig dat de gedaagde deze andere geschilpunten bij wege van verweer of door middel van een vordering in reconventie aan de kantonrechter voorlegt.
Hetgeen hiervoor aan het slot van 2.8.3 is overwogen, brengt mee dat indien de gedaagde zijn standpunt toch als een vordering in reconventie aan de kantonrechter voorlegt, hij daarin ook ontvankelijk is indien die vordering buiten de in art. 7:262 lid 1 BW genoemde termijn van acht weken wordt ingesteld.
Indien de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de huurcommissie is gebleken, mag hij in zijn beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de huurcommissie zonder nadere motivering overnemen.
Indien beide partijen ondubbelzinnig te kennen geven dat zij ten aanzien van bepaalde geschilpunten geen beslissing van de kantonrechter verlangen, dient de kantonrechter de beslissing van de huurcommissie over die geschilpunten te eerbiedigen. Hij zal daarmee bij zijn beslissing over samenhangende geschilpunten rekening dienen te houden.
Hetgeen hiervoor in 2.8.3 en 2.8.5 is overwogen, geldt ook indien tegen de gedaagde verstek is verleend, met dien verstande dat de kantonrechter slechts rekening kan houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden. Het staat de kantonrechter vrij instructiemaatregelen te nemen opdat hij over de voor zijn beslissing benodigde gegevens komt te beschikken.
Opmerking verdient nog dat een huurder die zich op het standpunt stelt dat hij te veel huur heeft betaald, in de procedure op de voet van art. 7:262 BW ook als gedaagde ongedaanmaking kan vorderen in die zin dat de verhuurder wordt veroordeeld tot terugbetaling van het te veel betaalde. Deze vordering kan – mits dat niet in strijd komt met de eisen van een goede procesorde – ook na de conclusie van antwoord worden ingesteld.
De eerste prejudiciële vraag wordt dus bevestigend beantwoord. Aan de overige vragen komt de Hoge Raad daardoor niet toe.
3Beslissing
De Hoge Raad:
- beantwoordt de vragen op de hiervoor in 2.10 weergegeven wijze;
- begroot de kosten van partijen in de prejudiciële procedure op nihil.
Deze beslissing is gegeven door de vicepresident C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, C.H. Sieburgh, F.J.P. Lock en A.E.B. ter Heide, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.J. Kroeze op 23 april 2021.
Rechtbank Noord-Nederland 4 augustus 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:2779.
Rechtbank Noord-Nederland 27 oktober 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:3809.
Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 47.